Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản mới nhất theo Pháp luật Việt Nam

Thứ hai - 24/07/2023 23:55
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì chuyển nhượng dự án bất động sản có thể nói là loại hình kinh doanh đặc biệt nhất. Bởi nó có tính rủi ro cao, tuy nhiên nếu nhà đầu tư nắm bắt cơ hội, nắm rõ tính pháp lý của các dự án thì các dự án bất động sản đó sẽ sinh lời hơn rất nhiều lần. Cùng Luật Toàn Long tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Hình minh họa. Nguồn internet
Hình minh họa. Nguồn internet

1.Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
Căn cứ tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

  •  Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

  •  Không làm thay đổi nội dung của dự án;

  •  Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án
2. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ tại Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

  • Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

  • Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

  •  Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

  • Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Căn cứ Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, tùy thuộc vào từng loại dự án mà quyền, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có sự khác nhau, cụ thể:
- Với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Theo đó, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.
- Với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

  •  Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

  • Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư.

4. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Tùy thuộc vào từng loại dự án mà thủ tục chuyển nhượng bất động sản có sự khác nhau, dưới đây là thông tin chi tiết.
Đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án.
Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp trên
Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng quyết định.
Bước 4: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Xem nội dung chi tiết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 số 66/2014/QH13 và Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14

Khuyến nghị:

1. Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Luật Toàn Long thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến từ các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tuy nhiên, người đọc chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi các ý kiến đưa ra chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

3. Mọi yêu cầu giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Luật Toàn Long qua Tổng đài tư vấn pháp luật Tư vấn: 0936.521.533, E-mail: luattoanlong@gmail.com.

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

Thống kê
  • Đang truy cập12
  • Máy chủ tìm kiếm6
  • Khách viếng thăm6
  • Hôm nay4,562
  • Tháng hiện tại103,066
  • Tổng lượt truy cập1,836,908
logo                      logophapluatvanhoa                     luatsu           thanh lap doanh nghiep                     tu van dat dai                     nguoihanoilogo
190063.3232
Nhắn tin Facebook Zalo: 0934.682.133
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây