Hội thảo lấy ý kiến về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đề xuất 2 điều kiện để được bán nhà hình thành trong tương lai

1. Dự thảo luật quy định
Phát biểu tại hội thảo, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất; hợp đồng cho thuê đất; giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ…
Tại khoản 8 Điều 25 quy định thêm phải đáp ứng các quy định tại các điểm b, c, d khoản 1 và các điểm a, c khoản 2 Điều 15 của luật này. Điểm c khoản 2 Điều 15 của dự thảo quy định: Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó; chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định pháp luật đối với QSDĐ gắn liền với nhà ở được đưa vào kinh doanh.
Ông Cường cho biết thực tế quá trình giải quyết hồ sơ BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, UBND TP.HCM gặp nhiều trường hợp chủ đầu tư có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất hoặc có trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung.
2. UBND TP.HCM đề xuất quy định hai điều kiện
Theo Phó Chủ tịch Bùi Xuân Cường, khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có GCN… Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Theo đó, trường hợp chủ đầu tư được giao đất nhưng chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai, trong đó có quyền về chuyển nhượng QSDĐ. Nội dung cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh BĐS bao gồm nội dung về chuyển nhượng QSDĐ.
“Do đó, UBND TP kiến nghị ban soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh nội dung về điều kiện đất đai đối với thủ tục chấp thuận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo hướng chủ đầu tư phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và có GCNQSDĐ” - ông Cường nêu.
Theo ông Cường, điều kiện này sẽ hạn chế phát sinh tình huống xấu trong việc cấp GCNQSDĐ. Nhiều trường hợp chủ đầu tư vướng khi chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính nên văn phòng đăng ký đất đai căn cứ theo Luật Đất đai không cấp giấy, dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi người dân.
3. Hợp đồng kinh doanh BĐS cần phải công chứng
Bà Ninh Thị Hiền (Trưởng Văn phòng công chứng Ninh Thị Hiền) cho biết: Tại Điều 44 của dự thảo quy định hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Theo bà Hiền, quy định này không phù hợp cho việc bảo vệ bên yếu thế là người mua, nhận chuyển nhượng BĐS từ chủ đầu tư. Bởi có một số giao dịch tiềm ẩn tranh chấp, người mua bị mất tài sản hoặc bị chiếm dụng tài sản thông qua các hợp đồng, giao dịch không đúng quy định của pháp luật.
“Các giao dịch chưa tích hợp trong một hệ thống nhằm cung cấp thông tin cho hoạt động quản lý nhà nước. Không đảm bảo phòng ngừa tranh chấp khi không được một bên thứ ba độc lập kiểm tra, chứng nhận về tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch” - bà Hiền nêu.
Bà Hiền cho rằng hiện nay các vấn đề trên đều đang được thực hiện bởi hoạt động công chứng. Do đó, việc không buộc các hợp đồng kinh doanh BĐS phải công chứng, chứng thực là không phù hợp.
“Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực” - bà Hiền kiến nghị.•
Về nghề môi giới bất động sản
Môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong kinh doanh BĐS, vì vậy quy trình môi giới BĐS cần hoàn thiện hơn. Trong môi giới BĐS cần phân biệt rõ chứng chỉ đào tạo nghề môi giới BĐS và giấy phép hành nghề.
Cơ sở đào tạo nghề BĐS rất rộng như trường, trung tâm, doanh nghiệp… nhưng việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS thì phải do cơ quan nhà nước cấp, ví dụ như Sở Xây dựng.
Tôi đề nghị bổ sung tổ chức xã hội nghề nghiệp này để giám sát, đào tạo về đạo đức nghề nghiệp, chất lượng của môi giới, từ đó giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

                                                                                                                                                            Nguồn: SONG MAI